Oblikovanje osnutkov modelov

Proces množičnega vrednotenja

Oblikovanje osnutkov modelov vrednotenja je prvi korak pri določanju modelov vrednotenja.

Modeli vrednotenja

Modeli vrednotenja so pravila (enačbe), ki omogočajo istočasen, sistematičen in enoten izračun posplošene vrednosti večjemu številu istovrstnih nepremičnin. Z modeli vrednotenja se določijo podatki o nepremičninah, ki vplivajo na posplošeno vrednost, velikost tega vpliva, ter meje vrednostnih con in pripadajoče vrednostne ravni. Upoštevajo se temeljne lastnosti o nepremičninah kot so raba, lokacija, velikost, starost stavb ter kakovost nepremičnin, ki so sistemsko evidentirane v uradnih evidencah.
Sestavni deli modela so:

  • datum modela (datum na katerega model odraža stanje ponudbe in povpraševanja na trgu),
  • vrednostne cone (območje) in vrednostne ravni (velikost vpliva lokacije),
  • enačbe, tabele in točkovniki (vpliv velikosti, starosti in kakovosti na vrednost).

Modeli vrednotenja se oblikujejo glede na rabo nepremičnin, ki jo za posebne nepremičnine izkazuje vrste dejavnosti, za stavbe in dele stavb njihova dejanska raba, za zemljišča pod javnimi cestami in železnicami ter za vodna zemljišča dejanska raba zemljišč, za ostala zemljišča namenska raba.

Oblikovanje modelov

Modeli vrednotenja izhajajo iz dogajanju na trgu nepremičnin. Glavni vir podatkov o trgu nepremičnin je evidenca trga nepremičnin, kjer se sistematično evidentirajo realizirani kupoprodajni in najemni posli z nepremičninami. Podatki o trgu nepremičnin, ki se uporabijo za oblikovanje modelov, so predhodno preverjeni. Uporabijo se lahko le tisti podatki o kupoprodajnih in najemnih poslih, kjer je mogoče cene oziroma najemnine v celoti pojasniti na podlagi značilnosti in trendov na trgu nepremičnin (načelo uporabe tržnih cen oziroma tržnih najemnin) in kjer so preverjeni (načelo uporabe pravilnih podatkov) podatki o nepremičninah, ki so predmet teh pravnih poslov.
Kakovostni podatki o trgu nepremičnin so predmet matematičnih in statističnih analiz, katerih rezultat so modeli vrednotenja.
Modeli se oblikujejo po načinu tržnih primerjav (vhodni podatki so preverjeni podatki o nepremičninah in tržne cene), po načinu, zasnovanem na donosih (vhodni podatki so preverjeni podatki o nepremičninah ter donos oziroma tržne najemnine) ter po nabavno vrednostnem načinu (vhodni podatek stroški gradnje).
Glavno merilo za oblikovanje osnutkov modelov vrednotenja je razmerje med posplošeno vrednostjo, izračunano na podlagi modela (enačba), ter med doseženo tržno ceno (kupoprodajni trg). Meje vrednostnih con in vrednostne ravni ter enačbe, tabele in točkovniki so določeni tako, da je srednja vrednost tega razmerja med 0,8 in 1,2, razen za industrijo, kjer je to razmerje med 0,6 in 1,4.