Lastniki

Na osnovi česa se posamezni nepremičnini določi model vrednotenja?

Nepremičnini se model vrednotenja določi na osnovi njene rabe, ki je:

  • vrsta dejavnosti - za posebne enote vrednotenja,
  • dejanska raba delov stavb - za stavbe in dele stavb skupaj z zemljišči pod stavbami,
  • dejanska raba zemljišč - za zemljišča pod javnimi cestami in železnicami ter za vodna zemljišča,
  • namenska raba - za ostala zemljišča.

To zagotavlja, da so istovrstne nepremičnine vedno vrednotene z istim modelom, kar pomeni, da imajo enake nepremičnine (nepremičnine z enakimi lastnostmi) na neki lokaciji (znotraj iste vrednostne cone) vedno enake posplošene vrednosti.

Povezave:
Kateri podatki se upoštevajo za določitev modelov vrednotenja?

Za določitev modelov vrednotenja se upoštevajo podatki o trgu nepremičnin (predvsem cene in najemnine) in podatki o nepremičninah.

Povezave:
Katere faze vključuje postopek določanja modelov vrednotenja?

Postopek določanja modelov vrednotenja zajema:

  • oblikovanje osnutkov modelov vrednotenja,
  • pregled osnutkov modelov vrednotenja in obravnava priporočil strokovne javnosti,
  • usklajevanje osnutkov modelov vrednotenja z občinami,
  • javno obravnavo predlogov modelov vrednotenja in
  • določitev modelov vrednotenja.
Povezave:
Kdo, kako in kdaj lahko vpliva na modele vrednotenja?

Postopek sprejemanja modelov vrednotenja je predpisan z zakonom (Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin ZMVN-1). V pripravo in sprejem modelov vrednotenja so vključeni strokovnjaki s področja vrednotenja, občine in lastniki nepremičnin. Sprejem in uveljavitev modelov vrednotenja poteka v več stopnjah:

  • Strokovnjaki Urada za množično vrednotenje nepremičnin pripravijo osnutke modelov vrednotenja,
  • Strokovna javnost in občine se seznanijo z osnutki modelov in sodelujejo pri oblikovanju predlogov modelov vrednotenja,
  • Lastniki se preko javne razgrnitve modelov vrednotenja in poizkusnega izračuna seznanijo z modeli in poizkusno izračunanimi vrednostmi. V tej fazi lahko lastniki podajo pripombe na zaris vrednostnih con in njim določenih vrednostnih ravni ter jih posredujejo na občino. Argumentirane predloge lahko podajo tudi na vrednostne tabele, točkovnike in vrednostne faktorje ter jih posredujejo na Geodetsko upravo RS. Rok za podajanje predlogov je zakonsko omejen in traja najmanj 45 dni.
  • Geodetska uprava RS nato pripravi končne modele vrednotenja in jih posreduje Vladi RS v sprejem.
  • Modeli so sprejeti in uveljavljeni, ko Vlada RS sprejme ustrezen akt s katerimi določi modele vrednotenja (uredbo).
Kaj so vrednostne cone in vrednostne ravni?

Z vrednostno cono (v povezavi z vrednostno ravnjo) model vrednotenja opredeli vpliv lokacije nepremičnine na njeno posplošeno vrednost. Tržne vrednosti nepremičnin se z lokacijo praviloma spreminjajo, vendar bližje ko so si nepremičnine, manjše so te spremembe, če seveda primerjamo podobne nepremičnine. Zato modele vrednotenja določajo vrednostne cone kot geografska območja, znotraj katerih imajo vse enake nepremičnine enako posplošeno vrednost (oziroma zelo podobno tržno vrednost). Zato vrednostna cona zaokrožuje tista območja, ki so podobna po razvitosti, naravnih danostih, dostopnosti javnih storitev, politični razdelitvi in podobno. Da se lahko primerja nivoje vrednosti različnih vrednostnih con posameznega modela, je potrebno med seboj primerjati vrednosti enakih, za vsak model značilnih nepremičnin, ki so opredeljene kot referenčne enote vrednotenja. Posplošene vrednosti teh referenčnih enot določajo vrednostne ravni posameznih vrednostnih con. Višja vrednostna raven pomeni višjo posplošeno vrednost primerljivih nepremičnin in obratno. Tako so na primer višje vrednostne ravni stanovanjskih nepremičnin na zelo zaželenih bivalnih območjih (Ljubljana, Piran, Bled in druga turistično atraktivna območja), nižje vrednostne ravni pa so na neatraktivnih in nerazvitih območjih (Kozjansko, Goričko). Vsaka vrednostna cona ima natanko eno vrednostno raven. Isto vrednostno raven pa ima lahko več vrednostnih con, saj so lahko vrednosti istovrstnih podobnih nepremičnin, kljub temu, da se nahajajo na različnih koncih Slovenije, podobne. Zato je običajno vrednostnih con posameznega modela veliko več, kot je vrednostnih ravni.

Povezave:
Kaj predstavljajo vrednostne tabele?

Vrednostna tabela je določena vsaki vrednostni ravni in pokaže kakšen je vpliv velikosti in starosti na vrednost nepremičnine (razen pri modelih PNB, PNE in PNP, kjer vrednostne tabele kažejo druge vplive). V njej so prikazane vrednosti v evrih za obravnavane enote vrednotenja za različne velikosti in starosti glede na leto izgradnje. Vrednosti so po intervalih določene za osnovno velikost in za posamezen dodaten m2 površine znotraj obravnavanega intervala. S tem načinom lahko izračunamo vrednost poljubno velike enote vrednotenja. Vpliv starosti je določen za intervale let izgradnje, tako imajo enako velike enote vrednotenja zgrajene v različnih letih znotraj enega intervala v vrednostni tabeli enako posplošeno vrednost.

Povezave:
Kakšni so točkovniki po posameznih modelih vrednotenja?

Vsak model vrednotenja, razen modelov PNB, PNE in PNP, ima enega ali več točkovnikov, ki predstavljajo vpliv ostalih lastnosti nepremičnin na vrednost nepremičnine (poleg lokacije, velikosti in starosti). Preko točkovnikov določamo velikost vpliva (korekcijske faktorje) posameznih lastnosti ali skupine lastnosti na vrednost enote vrednotenja. Za vsako možno vrednost posamezne lastnosti je določeno število točk. S seštevkom vseh točk določimo razred in faktor vpliva. Nekateri modeli obravnavajo različne dejanske rabe delov stavb, z različnim vplivom neke lastnosti na njihovo vrednost. Če je v posameznem modelu opredeljenih več točkovnikov, ustreznega izberemo na podlagi podatka (šifre) o dejanski rabi dela stavbe. Točkovniki so javno dostopni na spletu v evidenci modelov vrednotenja (EMV), do katere dostopate preko vstopne strani Portala MVN.

Za slepe in slabovidne(CTRL+F2)
barva kontrasta
velikost besedila
označitev vsebine
povečava