Lastniki

Kaj je posebna okoliščina?

Posebna okoliščina je redka in izrazita lastnost nepremičnine, ki je omejena na eno ali nekaj lokalno omejenih nepremičnin. Ker podatek o posebni okoliščini že po definiciji ni sistemsko zbran v uradnih evidencah, ali je sistemsko zbran, pa ni prevzet v evidenco vrednotenja, ga modeli vrednotenja ne upoštevajo. Da je lahko lastnost nepremičnine posebna okoliščina, mora ta lastnost vplivati na zvišanje ali znižanje tržne vrednosti posamezne enote vrednotenja vsaj 20 % ali več kot 200.000 €, poleg tega pa mora biti za vpliv posebne okoliščine mogoče predvideti, da bo trajal vsaj eno leto.

Katere so tipične posebne okoliščine?

Za posebne okoliščine se štejejo zlasti naslednje izrazite lastnosti nepremičnin:

  • mikrolokacija nepremičnine, katere vpliv na vrednost nepremičnine odstopa od vpliva lokacije na ostale primerljive nepremičnine znotraj vrednostne cone,
  • kakovost nepremičnine, ki je posledica neobičajne rabe, vzdrževanja ali načina gradnje in zaradi nje nepremičnina odstopa od primerljivih nepremičnin znotraj iste vrednostne cone,
  • poškodba nepremičnine, ki je posledica nenadnega delovanja zunanjih sil, ki se na nepremičnini odraža v zmanjšani ali onemogočeni uporabnosti nepremičnine.
Povezave:
Na kakšen način se sproži postopek za ugotavljanje posebne okoliščine?

Postopek za ugotavljanje posebne okoliščine se lahko začne na dva načina: na predlog lastnika nepremičnin ali po uradni dolžnosti.

Ali je lastnik v primeru obstoja posebne okoliščine dolžan podati predlog?

Ne. Uveljavljanje posebne okoliščine je pravica lastnikov, ne pa njihova dolžnost. Pravico lahko izkoristijo, ali pa ne.

V katerih primerih se po uradni dolžnosti sproži postopek za ugotavljanje posebne okoliščine?

Po uradni dolžnosti, to je brez vložitve predloga, se prične postopek ugotavljanja posebne okoliščine, če državni ali občinski organ na podlagi drugih predpisov izda upravni akt, s katerim za konkretno nepremičnino ugotovi okoliščine, iz katerih je mogoče določiti obstoj posebne okoliščine, ki je navedena v Pravilniku PO. Postopek se prične šele po tem, ko Geodetska uprava prejme takšen pravnomočen upravni akt.

Kaj mora vsebovati predlog za ugotavljanje posebne okoliščine?

Predlog za ugotavljanje posebne okoliščine mora vsebovati:

  • osebno ime, naslov, EMŠO in podpis vlagatelja oziroma naziv in matično številko (če je lastnik pravna oseba),
  • identifikacijske oznake nepremičnine, za katero se ugotavlja posebna okoliščina,
  • opis posebne okoliščine,
  • vpliv posebne okoliščine v razmerju do vrednosti enote vrednotenja (posebne enote vrednotenja), določene z modelom vrednotenja,
  • predvideno trajanje vpliva posebne okoliščine,
  • dokazila o obstoju in vplivu posebne okoliščine.
Povezave:
Je potrebno za vlogo plačati kakršnokoli takso in koliko?

Ob vložitvi predloga za ugotavljanje posebne okoliščine je potrebno plačati upravno takso, katere višina je odvisna od števila parcel in delov stavb navedenih na predlogu. Po Zakonu o upravnih taksah - ZUT (Uradni list RS, št. 106/2010 – u.p.b. in nasl.) je potrebno plačati upravno takso za vlogo po tarifni št. 1 ZUT v znesku 4,50 € in za odločbo po tarifni št. 3 ZUT v znesku 18,10 €. Primeri zneskov upravnih taks pri predlogu za ugotavljanje PO:

  • PO se ugotavlja za 1 parcelo: 4,50 € + 1 x 18,10 € = 22,60 €
  • PO se ugotavlja za 1 del stavbe: 4,50 € + 1 x 18,10 € = 22,60 €
  • PO se ugotavlja za 1 parcelo in 1 del stavbe: 4,50 € + 2 x 18,10 € = 40,70 €
  • PO se ugotavlja za 3 parcele in 2 dela stavbe: 4,50 € + 5 x 18,10 € = 95,00 €

Podrobnejša navodila za plačilo takse so na obrazcu predloga za ugotavljanje posebne okoliščine.

Kateri obseg nepremičnin je lahko predmet uveljavljanja posebne okoliščine?

Predlog se vlaga za posamezne enote vrednotenja (in posebne enote vrednotenja). Zato je potrebno na predlog navesti oznake delov stavb oziroma oznake parcel (v primeru posebnih enot šifro posebne enote in njen naziv) ter tudi model vrednotenja, ki je bil uporabljen za izračun njihove posplošene vrednosti.

Kako si pri vložitvi vloge za posebno okoliščino lahko pomagam z zbirnim potrdilom iz evidence vrednotenja?

Iz zbirnega potrdila so razvidne enote vrednotenja (in posebne enote vrednotenja) ter njihove identifikacijske oznake, ki so evidentirane v evidenci vrednotenja, predstavljajo pa posamezne dele stavb, parcele oz. dele parcel, ki so ovrednoteni z ustreznim modelom. Enota vrednotenja je lahko celotna nepremičnina ali zgolj njen del (hišo z zemljiščem sestavljata dve enoti vrednotenja, ki se vrednotita vsaka s svojim modelom vrednotenja in sicer je ena enota vrednotenja del stavbe - stanovanjska hiša, druga pa parcela - zemljišče.

Ali lahko vsi stanovalci bloka uveljavljajo posebno okoliščino za vsa stanovanja naenkrat na enem obrazcu?

Ne. Vse posamezne nepremičnine na predlogu morajo imeti iste lastnike. V stanovanjskem bloku pa temu praviloma ni tako. Zato se pričakuje, da se bodo posebne okoliščine v praksi največkrat uveljavljale na eni nepremičnini, to je eni parceli ali enemu delu stavbe.

V kakšni obliki se vloži predlog?

Predlog se lahko vloži le v pisni (papirni) obliki na posebnem obrazcu, objavljenem na Portalu MVN (http://www.mvn.e-prostor.gov.si/).

Kje se vloži predlog?

Izpolnjen obrazec predloga se skupaj s prilogami pošlje po pošti na Geodetsko upravo ali osebno vloži v eni od njenih pisarn.

So lahko priloge predloga tudi v elektronski obliki in kako se jih v tem primeru priloži predlogu?

Priloge predloga, kot na primer slikovni dokazi o obstoju posebne okoliščine, ki so izvorno v digitalni obliki ali poročilo ocenjevalca vrednosti, če je digitalno podpisano, je celo zaželeno, da se vložijo v elektronski obliki in sicer za slikovne dokaze obvezno v formatu jpg, png ali pdf ter za ostale dokumente obvezno v formatu pdf. Digitalne priloge se lahko obrazcu predloga priloži na zgoščenki (CD-ju ali DVD-ju), lahko pa se jih Geodetski upravi posreduje preko posebnega za to namenjenega elektronskega obrazca objavljenega na portalu MVN (http://www.mvn.e-prostor.gov.si/). Dokazila, katerih verodostojnost ni možno preveriti v digitalni obliki (npr. pooblastila za zastopanje), je vedno potrebno obrazcu predloga priložiti v pisni obliki.

Kaj lahko storim kot lastnik, da bo predlog rešen v najkrajšem možnem času?

Z namenom hitrejšega reševanja vloge je priporočljivo, da so na predlogu navedeni in podpisani vsi solastniki nepremičnine, da se obrazec popolno in pravilno izpolni in da se vlogi priloži vsa potrebna dokazila.

Katera dokazila o obstoju posebne okoliščine moram obvezno priložiti predlogu, če uveljavljam posebno okoliščino iz Pravilnika PO?

Pri uveljavljanju posebne okoliščine iz Pravilnika PO se mora izpolnjenemu obrazcu predloga obvezno priložiti dokazila o obstoju posebne okoliščine. To so vsa tista dokazila, na podlagi katerih bo organ vrednotenja lahko presodil o utemeljenosti predloga (npr. fotografije, potrdilo pristojnega organa, izjave strank in druga dokazila, iz katerih je nedvomno razviden obstoj PO) in da ta posebna okoliščina vpliva na enoto vrednotenja, ki je predmet postopka. Iz dokazil mora biti zato jasno razvidno, da se posebna okoliščina nanaša na konkretno enoto vrednotenja, za katero se posebna okoliščina tudi uveljavlja. Slike naj bodo zato narejene v različnih perspektivah, od blizu, o daleč, pod različnimi koti, da se iz njih lahko razpozna tudi okoliške nepremičnine in s tem lažje identificira nepremičnino, ki je predmet posebne okoliščine.

V katerih primerih je potrebno kot dokaz za obstoj posebne okoliščine predložiti poročilo ocenjevalca vrednosti?

Če se predlog nanaša na posebno okoliščino, ki ni opredeljena v Pravilniku PO ali pa je opredeljena v pravilniku, pa lastnik uveljavlja večji ali manjši vpliv, kot je določen v pravilniku, je predlogu potrebno predložiti poročilo ocenjevalca vrednosti, ki dokazuje obstoj, vpliv in trajanje posebne okoliščine.

Je starost poročila ocenjevalca vrednosti omejena?

Poročilo v času vložitve vloge ne sme biti starejše od 2 mesecev.

Kdo vse lahko izdela poročilo o vrednosti, s katerim se dokazuje obstoj posebne okoliščine?

Poročilo o vrednosti bo v postopku uveljavljanja posebne okoliščine veljavno le, če ga izdelajo sodni cenilci gradbene stroke, sodni cenilci kmetijske stroke in sodni cenilci gozdarske stroke, imenovani po predpisih, ki urejajo delovanje sodišč, ali pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin, imenovani po predpisih, ki urejajo revidiranje in ocenjevanje vrednosti.

Ali je trajanje posebne okoliščine časovno omejeno?

Že po definiciji posebne okoliščine mora ta trajati vsaj 1 leto, da se lahko šteje za posebno okoliščino. Veljavnost vpliva posebne okoliščine, ki se jo prizna z odločbo, je časovno omejena na 5 let. V primeru, da posebna okoliščina traja več kot 5 let, mora lastnik po preteku tega obdobja za njeno ponovno uveljavitev vložiti nov predlog.

Kakšen je postopek ugotavljanja posebne okoliščine?

Po vložitvi predloga za ugotavljanje posebne okoliščine se bo vloga najprej pregledala, ali vsebuje vse sestavine. V primeru nepopolne vloge, se bo od vlagateljev zahtevala dopolnitev. Ko bo vloga popolna bo Geodetska uprava najprej pozvala k udeležbi v postopek še vse preostale solastnike nepremičnin, ki bodo predmet predloga, v primeru da ti še niso navedeni in podpisani na vlogi. Zato je priporočljivo, da so že na predlogu navedeni in podpisani vsi solastniki nepremičnin. V nadaljevanju bo uradna oseba Geodetske uprave tehtala predložene dokaze in po potrebi zahtevala dodatne dokaze in sklicevala ustne obravnave oz. opravljala terenske oglede nepremičnin. V primeru, da se posebna okoliščina dokazuje s cenitvenim poročilom, lahko uradna oseba v postopek vključi tudi strokovno komisijo vrednotenja, kot poseben izvedenski organ, katere stroške krije Geodetska uprava. O predlogu za ugotavljanje posebne okoliščine Geodetska uprava odloči z upravno odločbo, in sicer predvidoma v roku 2 mesecev od vložitve popolne vloge oziroma v roku 4 mesecev, če se bo v dokazovanje vključila strokovna komisija vrednotenja. Z odločbo, s katero se predlogu ugodi, se odloči o vrsti, o velikosti vpliva posebne okoliščine, in sicer v % glede na posplošeno vrednost enote vrednotenja določeno z modelom vrednotenja ter o datumu začetka in konca veljavnosti vpliva posebne okoliščine. Datum začetka veljavnosti vpliva posebne okoliščine je datum vložitve predloga. Po dokončnosti odločbe se posebna okoliščina vpiše v evidenco vrednotenja, posplošena vrednost nepremičnine pa se glede na priznani vpliv posebne okoliščine na novo preračuna in pripiše enoti vrednotenja.

Kdo je pristojen za odločanje v postopkih ugotavljanja posebne okoliščine?

Postopke ugotavljanja posebne okoliščine vodijo uradne osebe Geodetske uprave RS, ki so za to ustrezno usposobljene. Za odločanje je pristojen predstojnik Geodetske uprave, ki lahko pa prenese pooblastilo za odločanje na sodelavce, ki imajo za odločanje opravljen poseben izpit.

Ali se v postopkih ugotavljanja posebne okoliščine izvajajo tudi terenski ogledi?

Da. V kolikor uradna oseba ki vodi postopek presodi, da je za ugotovitev resničnega obstoja posebne okoliščine potreben terenski ogled, ga v skladu s določili splošnega upravnega postopka tudi opravi.

Ali lahko uradna oseba Geodetske uprave RS sama, brez navzočnosti lastnikov opravi ogled nepremičnine, jo fotografira?

Da, v primeru, da se na nepremičnini uveljavlja posebna okoliščina, vendar mora v postopku potem stranko seznaniti o izvedbi dokazov z ogledom in fotografiranjem.

Kakšno vlogo ima v postopku strokovna komisija vrednotenja?

Strokovna komisija, ki jo sestavlja 21 članov - ocenjevalcev vrednosti, je poseben izvedenski organ Geodetske uprave RS. Če se posebna okoliščina dokazuje s cenitvenim poročilom, lahko oseba, ki vodi postopek, za mnenje zaprosi strokovno komisijo. Vedno pa mora biti mnenje strokovne komisije podano v primeru, da se predlog za priznanje posebne okoliščine zavrne.

Kaj se zgodi, če Geodetska uprava RS tekom postopka ugotovi, da lastnik v geodetskih evidencah ni evidentiral pravilnih podatkov?

Če lastnik uveljavlja posebno okoliščino, tekom postopka ugotavljanja pa se izkaže, da v evidenci vrednotenja podatki njegove nepremičnine ne ustrezajo dejanskemu stanju, ga Geodetska uprava napoti, da sproži ustrezne postopke za njihovo ureditev. Navodila in obrazci vlog za spremembo podatka v evidenci, kjer se ti podatki vodijo, najdete na spletni strani Portala MVN http://www.mvn.e-prostor.gov.si

Kaj mora storiti lastnik, če vpliv posebne okoliščine preneha prej, kot se je najprej predvidevalo in bilo priznano z dokončno odločbo?

V primeru, da vpliv posebne okoliščine predčasno preneha, je lastnik to dejstvo dolžan sporočiti Geodetski upravi v 30 dneh po prenehanju, na enak način kot je predlagal njeno uveljavitev.

Se lahko lastnik pritoži v primeru nestrinjanja z odločitvijo glede priznanja posebne okoliščine?

Na odločbo Geodetske uprave, v kateri se odloči o posebni okoliščini, se v zakonsko določenem roku lahko poda pritožba. O pritožbi odloča ministrstvo.

Za slepe in slabovidne(CTRL+F2)
barva kontrasta
velikost besedila
označitev vsebine
povečava