Lastniki

Kaj je posebna okoliščina?

Posebna okoliščina je lastnost ene ali nekaj nepremičnin, ki je modeli vrednotenja ne upoštevajo. Posebna okoliščina mora od trenutka njenega uveljavljanja trajatiše vsaj eno leto, njen vpliv na posplošeno vrednost enote vrednotenja pa mora znašati vsaj 20% ali več kot 200.000.

Povezave:
Katere so tipične posebne okoliščine?

Za posebne okoliščine se štejejo zlasti naslednje lastnosti nepremičnin:

  • mikrolokacija nepremičnine, katere vpliv na vrednost nepremičnine močno odstopa od vpliva lokacije na ostale primerljive nepremičnine znotraj vrednostne cone,
  • kakovost nepremičnine, ki je posledica neobičajne rabe, vzdrževanja ali načina gradnje in zaradi nje nepremičnina bistveno odstopa od primerljivih nepremičnin znotraj iste vrednostne cone,
  • poškodba nepremičnine, ki je posledica nenadnega delovanja zunanjih sil, ki se na nepremičnini odraža v bistveno zmanjšani ali onemogočeni uporabi nepremičnine.
Povezave:
Na kakšen način se sproži postopek za ugotavljanje posebne okoliščine?

Postopek za ugotavljanje posebne okoliščine se lahko začne na dva načina: na predlog lastnika nepremičnin in tudi po uradni dolžnosti.

Povezave:
Ali je lastnik nepremičnine v primeru obstoja posebne okoliščine dolžan podati predlog?

Ne. Uveljavljanje posebne okoliščine predstavlja za lastnika možnost, ki jo lahko po potrebi izkoristi.

V katerih primerih se postopek za ugotavljanje posebne okoliščine začne po uradnih dolžnosti?

Po uradni dolžnosti, to je brez vložitve predloga, se prične postopek ugotavljanja posebne okoliščine, če državni ali občinski organ na podlagi drugih predpisov izda upravni akt, s katerim za konkretno nepremičnino ugotovi okoliščine, iz katerih je mogoče določiti obstoj posebne okoliščine, ki je navedena v Pravilniku PO. Postopek se prične po tem, ko Geodetska uprava prejme takšen pravnomočen upravni akt.

Kaj mora vsebovati predlog za uveljavljanje posebne okoliščine?

Predlog za uveljavljanje posebne okoliščine mora vsebovati:

  • osebno ime, naslov, EMŠO in podpis vlagatelja oziroma naziv in matično številko (če je lastnik pravna oseba),
  • identifikacijske oznake nepremičnine, za katero se ugotavlja posebna okoliščina,
  • opis posebne okoliščine,
  • vpliv posebne okoliščine v razmerju do vrednosti enote vrednotenja (posebne enote vrednotenja), določene z modelom vrednotenja,
  • predvideno trajanje vpliva posebne okoliščine,
  • dokazila o obstoju in vplivu posebne okoliščine.
Povezave:
Ali je potrebno pri vložitvi predloga za uveljavljanje posebne okoliščine plačati kakršnokoli takso in koliko?

Ob vložitvi predloga za uveljavljanje posebne okoliščine je potrebno plačati upravno takso, katere višina je odvisna od števila parcel in števila delov stavb, navedenih na predlogu. Po Zakonu o upravnih taksah - ZUT (Uradni list RS, št. 106/2010 – u.p.b. in nasl.) je potrebno plačati upravno takso za vlogo po tarifni št. 1 ZUT v znesku 4,50 € in za odločbo po tarifni št. 3 ZUT v znesku 18,10 €. Primeri zneskov upravnih taks pri predlogu za ugotavljanje PO:

  • PO se ugotavlja za 1 parcelo: 4,50 € + 1 x 18,10 € = 22,60 €
  • PO se ugotavlja za 1 del stavbe: 4,50 € + 1 x 18,10 € = 22,60 €
  • PO se ugotavlja za 1 parcelo in 1 del stavbe: 4,50 € + 2 x 18,10 € = 40,70 €
  • PO se ugotavlja za 3 parcele in 2 dela stavbe: 4,50 € + 5 x 18,10 € = 95,00 €

Podrobnejša navodila za plačilo takse so na obrazcu predloga za ugotavljanje posebne okoliščine.

Kaj je predmet uveljavljanja posebne okoliščine?

Posebna okoliščina se uveljavlja za enoto vrednotenja ali posebno enoto vrednotenja. Zato je potrebno na navesti oznako dela stavbe oziroma oznako parcele ter tudi model vrednotenja, ki je bil uporabljen za izračun posplošene vrednosti. V primeru posebnih enot vrednotenja je potrebno na predlog navesti šifro posebne enote vrednotenja in njen naziv.

Kako si pri vložitvi predloga za uveljavljanje posebne okoliščine lahko pomagam z zbirnim potrdilom iz evidence vrednotenja?

Iz zbirnega potrdila so razvidne enote vrednotenja (in posebne enote vrednotenja) ter njihove identifikacijske oznake. Enoto vrednotenja določa posamezen dele stavbe in model ali parcela oz. del parcele in model

Ali lahko vsi različni stanovalci bloka skupaj uveljavljajo posebno okoliščino za vsa stanovanja naenkrat na enem obrazcu?

Ne. Vse posamezne nepremičnine oziroma enote vrednotenja na obrazcu predlogu morajo imeti iste lastnike. V stanovanjskem bloku pa temu praviloma ni tako. Pričakuje se, da se bodo posebne okoliščine največkrat predlagale za eno parcelo ali en del stavbe.

V kakšni obliki se vloži predlog za uveljavljanje posebne okoliščine?

Predlog se lahko vloži le v pisni (papirni) obliki na posebnem obrazcu, objavljenem na Portalu MVN.

Povezave:
Kje se vloži predlog za uveljavljanje posebne okoliščine?

Izpolnjen obrazec predloga se lahko skupaj z dokazili pošlje po pošti na Geodetsko upravo ali se ga osebno vloži v eni od njenih pisarn.

Ali so lahko priloge predloga za uveljavljanje posebne okoliščine tudi v elektronski obliki in kako se jih v tem primeru priloži predlogu?

Priloge predloga, ki so v izvirniku elektronske (digitalne slike, digitalno podpisana poročila ocenjevalcev vrednosti, mnenja izvedencev, ...), je celo zaželeno, da se vložijo v elektronski obliki, in sicer slikovne dokaze obvezno v formatu jpgali pdf terostale dokumente obvezno v formatu pdf.

Digitalne priloge se lahko obrazcu predloga priloži na zgoščenki (CD-ju ali DVD-ju).

Na voljo je tudi možnost, da se dokazila, ki so v izvirniku elektronska,če po velikosti skupaj ne presegajo 15 MB, posredujena elektronski naslov vrednotenje@gov.si najkasneje v 3 dneh po oddaji vloge. V tem primeru se:

  • na obrazcu ustrezno označielektronski naslov, s katerega se bo priloge poslalo,
  • v »zadevo« elektronskega sporočilavpiše »E priloga obrazca PO – « ter dopiše še ime in priimek oz. naziv predlagatelja, ki je vpisan v razdelek I. obrazca PO«.
  • elektronskemu sporočilu poleg elektronskih dokazil pripne tudi kopijo prve strani obrazca PO, ki se ga pred temodda oziroma pošlje na GURS.

Elektronska oddaja velja le za priloge, medtem ko mora biti izpolnjen obrazec predloga za ugotavljanje PO vedno oddan v fizični obliki!

Kaj lahko storim kot lastnik, da bo predlog za uveljavljanje posebne okoliščine rešen v najkrajšem možnem času?

Z namenom hitrejšega reševanja vloge je priporočljivo, da so na obrazcu predloga za uveljavljanje posebne okoliščine:

  • navedeni in podpisani vsi solastniki nepremičnine,
  • da se obrazec popolno in pravilno izpolni in
  • da se vlogi priložijo vsa potrebna dokazila.
Katera dokazila o obstoju posebne okoliščine moram obvezno priložiti predlogu, če uveljavljam posebno okoliščino iz Pravilnika PO?

Pri uveljavljanju posebne okoliščine iz Pravilnika PO se mora izpolnjenemu obrazcu predloga obvezno priložiti dokazila o njenem obstoju. To so vsa razpoložljiva dokazila, na osnovi katerih bo GURS lahko presodil utemeljenost predloga. Dokazila so na primer potrdila, odločbe, sklepe pristojnih organov, mnenja izvedencev, slike in druga dokazila, iz katerih je nedvoumno razviden obstoj PO na enoti vrednotenja, ki je predmet predloga. Iz dokazil mora biti jasno razvidno, da se posebna okoliščina nanaša na enoto vrednotenja, za katero se posebna okoliščina tudi uveljavlja. Na primer slike naj bodo zato narejene v različnih perspektivah, od blizu, o daleč, pod različnimi koti, da se iz njih lahko razpozna tudi okoliške nepremičnine in s tem lažje identificira enoto vrednotenja, ki je predmet posebne okoliščine.

V katerih primerih je potrebno predložiti poročilo ocenjevalca vrednosti?

Če se predlog nanaša na posebno okoliščino, ki ni navedena v Pravilniku PO ali pa je navedena v pravilniku, pa lastnik uveljavlja večji ali manjši vpliv, kot je določen v pravilniku, je predlogu potrebno predložiti poročilo ocenjevalca vrednosti, ki dokazuje obstoj, vpliv in trajanje posebne okoliščine.

Povezave:
Ali je starost poročila ocenjevalca vrednosti omejena?

Poročilo v času vložitve vloge ne sme biti starejše od 2 mesecev.

Kdo vse lahko izdela poročilo o vrednosti, s katerim se dokazuje obstoj posebne okoliščine?

Poročilo o vrednosti bo v postopku ugotavljanja posebne okoliščine veljavno le, če ga izdelajo sodni cenilci gradbene stroke, sodni cenilci kmetijske stroke in sodni cenilci gozdarske stroke, imenovani po predpisih, ki urejajo delovanje sodišč, ali pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin, imenovani po predpisih, ki urejajo revidiranje in ocenjevanje vrednosti.

Ali je učinek posebne okoliščine na posplošeno vrednost časovno omejen?

Veljavnost vpliva posebne okoliščine je omejena, in sicer na najmanj eno leto in na največ pet let. V primeru, da posebna okoliščina traja več kot pet let, lahko lastnik po preteku veljavnosti za njeno ponovno uveljavitev vložiti nov predlog.

Povezave:
Kakšen je postopek ugotavljanja posebne okoliščine?

Po vložitvi predloga za ugotavljanje posebne okoliščine se bo vloga najprej pregledala, ali vsebuje vse sestavine. V primeru nepopolne vloge, se bo od vlagateljev zahtevala dopolnitev. Ko bo vloga popolna bo Geodetska uprava najprej pozvala k udeležbi v postopek še vse preostale solastnike nepremičnin, ki bodo predmet predloga, v primeru da ti še niso navedeni in podpisani na vlogi. Zato je priporočljivo, da so že na predlogu navedeni in podpisani vsi solastniki nepremičnin. V nadaljevanju bo uradna oseba Geodetske uprave tehtala predložene dokaze in po potrebi zahtevala dodatne dokaze in sklicevala ustne obravnave oz. opravljala terenske oglede nepremičnin. V primeru, da se posebna okoliščina dokazuje s cenitvenim poročilom, lahko uradna oseba v postopek vključi tudi strokovno komisijo vrednotenja, kot poseben izvedenski organ, katere stroške bo krila Geodetska uprava. O predlogu za ugotavljanje posebne okoliščine Geodetska uprava odloči z upravno odločbo, in sicer predvidoma v roku 2 mesecev od vložitve popolne vloge oziroma v roku 4 mesecev, če se bo v dokazovanje vključila strokovna komisija vrednotenja. Z odločbo, s katero se predlogu ugodi, se odloči o vrsti, o velikosti vpliva posebne okoliščine, in sicer v % glede na posplošeno vrednost enote vrednotenja določeno z modelom vrednotenja ter o datumu začetka in konca veljavnosti vpliva posebne okoliščine. Datum začetka veljavnosti vpliva posebne okoliščine je datum vložitve popolnega predloga. Po dokončnosti odločbe se posebna okoliščina vpiše v evidenco vrednotenja, posplošena vrednost nepremičnine pa se glede na priznani vpliv posebne okoliščine na novo preračuna in pripiše enoti vrednotenja.

V primeru, da se v postopku uveljavljanja posebne okoliščine ugotovi, da podatki v evidencah odstopajo od dejanskega stanja, se lastnika nepremičnine napoti, da sproži postopek za spremembo podatkov v skladu z navodili na spletni strani Portala MVN.

Povezave:
Kdo je pristojen za odločanje v postopkih ugotavljanja posebne okoliščine?

Postopke ugotavljanja posebne okoliščine vodijo uradne osebe Geodetske uprave RS, ki so za to ustrezno usposobljene. Za odločanje je pristojen predstojnik Geodetske uprave, ki lahko pa prenese pooblastilo za odločanje na sodelavce, ki imajo za odločanje opravljen poseben izpit.

Ali se v postopkih ugotavljanja posebne okoliščine izvajajo tudi terenski ogledi?

Da. V kolikor uradna oseba ki vodi postopek presodi, da je za ugotovitev resničnega obstoja posebne okoliščine potreben terenski ogled, ga v skladu s določili splošnega upravnega postopka tudi opravi.

Ali lahko uradna oseba Geodetske uprave RS sama, brez navzočnosti lastnikov opravi ogled nepremičnine, jo fotografira?

Da, v primeru, da se na nepremičnini uveljavlja posebna okoliščina, vendar mora v postopku potem stranko seznaniti o izvedbi dokazov z ogledom in fotografiranjem.

Kakšno vlogo ima v postopku strokovna komisija vrednotenja?

Strokovno komisijo vrednotenja sestavlja 21 članov - ocenjevalcev vrednosti nepremičnin. Komisija je poseben izvedenski organ Geodetske uprave RS. Če se posebna okoliščina dokazuje s cenitvenim poročilom, lahko oseba, ki vodi postopek, za mnenje zaprosi strokovno komisijo. Vedno pa mora za mnenje zaprositi v primeru, da se predlog za priznanje posebne okoliščine zavrne.

Kaj se zgodi, če Geodetska uprava RS tekom postopka ugotovi, da lastnik v geodetskih evidencah ni evidentiral pravilnih podatkov?

Če lastnik uveljavlja posebno okoliščino, tekom postopka ugotavljanja pa se izkaže, da v evidenci vrednotenja podatki njegove nepremičnine ne ustrezajo dejanskemu stanju, ga Geodetska uprava napoti, da sproži ustrezne postopke za njihovo ureditev. Navodila in obrazci vlog za spremembo podatka v evidenci, kjer se ti podatki vodijo, so dostopni na spletni strani Portala MVN.

Kaj mora storiti lastnik, če vpliv posebne okoliščine preneha pred koncem priznane veljavnosti?

V primeru, da vpliv posebne okoliščine predčasno preneha, je lastnik to dejstvo dolžan sporočiti Geodetski upravi v 30 dneh po prenehanju na enak način, kot je predlagal njeno uveljavitev.

Se lahko lastnik pritoži v primeru nestrinjanja z odločitvijo glede priznanja posebne okoliščine?

Na odločbo Geodetske uprave, s katero odloči o posebni okoliščini, se lahko poda pritožba v zakonsko določenem roku. O pritožbi odloča ministrstvo.

Za slepe in slabovidne(CTRL+F2)
barva kontrasta
velikost besedila
označitev vsebine
povečava