Uveljavljanje posebnih okoliščin

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1, Uradni list RS, št. 77/2017) bo lastnikom nepremičnin odprl novo možnost vplivanja na posplošene vrednosti nepremičnin. Gre za možnost uveljavljanja tako imenovanih »posebnih okoliščin«. Posebne okoliščine so praviloma redke lastnosti, ki niso zajete z modeli vrednotenja, imajo pa znaten vpliv na tržno vrednost nepremičnin.

Prvič bo posebne okoliščine možno uveljavljati po prehodu iz starega v nov sistem množičnega vrednotenja, to je po uveljavitvi novih modelov vrednotenja, ki jih bo z uredbo določila Vlada RS.

Posplošene tržne vrednosti so do določitve novih modelov vrednotenja izračunane in pripisane nepremičninam v Registru nepremičnin po starem Zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN, Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 – ZUJF, 22/14 – odl. US in 77/17 – ZMVN-1), in sicer na osnovi:

1. modelov vrednotenja, ki jih določa Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11, 41/14 in 77/17 – ZMVN-1) ter
2. podatkov o nepremičninah, ki so trenutno evidentirani v Registru nepremičnin.

V obdobju do določitve novih modelov lahko lastnik vpliva na posplošeno tržno vrednost svoje nepremičnine le v primerih, če podatki njegove nepremičnine v Registru nepremičnin ne ustrezajo dejanskemu stanju. V tem primeru je lastnik dolžan sprožiti ustrezne postopke za spremembo podatkov v skladu z Zakonom o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US, 79/12 – odl. US, 61/17 – ZAID in 7/18) po postopkih, ki so podrobneje opisani tudi na spletni strani Geodetske uprave Republike Slovenije http://www.gu.gov.si/si/storitve/ureditev_podatkov/spreminjanje_podatkov/.

Po uskladitvi podatkov se bo nepremičnini izračunala in pripisala nova posplošena tržna vrednost.

Po določitvi novih modelov vrednotenja bodo posplošene vrednosti izračunane in pripisane nepremičninam v Evidenci vrednotenja po novem Zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1, Uradni list RS, št. 77/2017), in sicer na osnovi:

1. modelov vrednotenja, ki jih bo določila uredba,
2. podatkov nepremičnin, ki bodo evidentirani v Evidenci vrednotenja,
3. posebnih okoliščin, ki bodo evidentirane v Evidenci vrednotenja.

Z novim ZMVN-1 se je v sistemu množičnega vrednotenja uvedla nova možnost vplivanja na posplošene vrednosti (poleg vplivanja modelov in podatkov o nepremičninah), in sicer s posebnimi okoliščinami, to je lastnostmi nepremičnin, ki z modeli niso zajete.

Posebna okoliščina je lastnost nepremičnine, ki je po definiciji omejena na eno ali nekaj lokalno omejenih nepremičnin in za katero velja:

• da podatek o njej ni sistemsko zbran v uradnih evidencah ali je sistemsko zbran, pa ni prevzet v Evidenco vrednotenja,
• je zanjo mogoče predvideti, da bo trajala vsaj eno leto,
• zaradi nje se posplošena vrednost enote vrednotenja spremeni za vsaj 20% ali več kot 200.000 €.

Posebna okoliščina je zlasti mikrolokacija, katere vpliv na vrednost nepremičnine odstopa od vpliva lokacije na ostale primerljive nepremičnine znotraj vrednostne cone, kakovost nepremičnine, ki je posledica neobičajne rabe, vzdrževanja ali načina gradnje in zaradi njih nepremičnina odstopa od primerljivih nepremičnin znotraj iste vrednostne cone, poškodbe, ki je posledica nenadnega delovanja zunanjih sil, ki se na nepremičnini odraža v zmanjšani ali onemogočeni uporabnosti nepremičnine.

Posebno okoliščino bo lahko lastnik uveljavljal za svoje nepremičnine in sicer po tem, ko bo nepremičninam posplošena vrednost po novih modelih že pripisana v Evidenci vrednotenja. Lastnik bo postopek sprožil na osnovi predloga za ugotavljanje posebne okoliščine, ki ga bo ob plačilu upravne takse podal na za to posebno pripravljenem obrazcu. Obrazec bo pravočasno objavljen na tem portalu.

Lastnik bo lahko, glede na vrsto posebne okoliščine, to uveljavljal na 2 načina:

• Iz seznama najpogostejših posebnih okoliščin pravilnika o posebnih okoliščinah. V tem primeru bo moral predlogu predložiti dokaz o obstoju posebne okoliščine.
• Poljubno posebno okoliščino, katere obstoj, vpliv in trajanje bo dokazoval s poročilom ocenjevalca vrednosti.

O obstoju posebne okoliščine bo Geodetska uprava Republike Slovenije odločala po pravilih splošnega upravnega postopka. Postopek pa naj ne bi trajal dlje kot 2 oz. 4 mesece, odvisno od zahtevnosti. Z odločbo bo odločeno o vrsti in velikosti vpliva v % (glede na posplošeno vrednost določeno z modelom vrednotenja) ter o datumu začetka in konca veljavnosti vpliva posebne okoliščine, pri čemer bo trajanje omejeno na 5 let. Po dokončnosti odločitve bo posebna okoliščina vpisana v Evidenco vrednotenja, posplošena vrednost nepremičnine pa se bo ob tem na novo preračunala.

V primeru, da bo vpliv posebne okoliščine predčasno prenehal, bo lastnik dolžan to sporočiti Geodetski upravi Republike Slovenije v 30 dneh po prenehanju, na enak način kot je predlagal njeno uveljavitev.

Če bo lastnik uveljavljal posebno okoliščino, tekom postopka ugotavljanja pa se bo izkazalo, da podatki njegove nepremičnine v Evidenci vrednotenja ne ustrezajo dejanskemu stanju, bo Geodetska uprava Republike Slovenije sprožila ustrezne postopke za njihovo ureditev.

Z novim ZMVN-1 lahko lastnik na posplošene vrednosti vpliva tudi posredno in sicer preko modelov vrednotenja, ki bodo določeni z uredbo. V postopku priprave modelov oz. njihove javne razgrnitve na posameznih občinah bo tudi lastnikom omogočeno, da na predlagane modele podajo pripombe in preko teh pripomb, če bodo ustrezno argumentirane in v skladu z ZMVN-1, vplivajo na njihovo končno obliko in posledično na bodoče posplošene vrednosti svojih nepremičnin.

Če lastnik meni, da je posplošena vrednost njegove nepremičnine neustrezna, mora biti njegov prvi korak preverba in ureditev podatkov nepremičnine, da bodo ti odražali dejansko stanje. Postopki spreminjanja podatkov so in bodo odvisni od vira in vrste podatka. Za spreminjanje podatkov Evidence vrednotenja bodo postopki opisani na tem portalu.

Po tem, ko bo lastnik podatke nepremičnine uskladil z dejanskim stanjem, se bo nepremičnini izračunala in pripisala nova posplošena vrednost.