Uveljavljanje posebnih okoliščin

Posebne okoliščine so zlasti:

- mikrolokacija, na primer:

- kakovost, na primer:

- poškodba, na primer:

Najpogostejše posebne okoliščine, velikost njihovega vpliva in čas priznavanja, so določene v Prilogi 1 Pravilnika o posebnih okoliščinah, ki vplivajo na vrednost nepremičnin (Uradni list RS, št. 14/20, v nadaljevanju: Pravilnik PO).

Posebne okoliščine so lahko seveda tudi druge lastnosti, če izpolnjujejo pogoje iz 25. člena ZMVN-1.

Predlog za ugotavljanje posebne okoliščine lahko vloži en ali več lastnikov nepremičnine. Vložiti se mora v pisni obliki na posebnem obrazcu (obrazec PO), ki bo na voljo na Portalu MVN ali na izpostavah Geodetske uprave RS. Za hitrejše reševanje predloga je zelo pomembno, da lastniki nepremičnin obrazec izpolnijo skladno z navodili in da se na obrazcu navedejo ter podpišejo vsi morebitni solastniki nepremičnine. Pozivi k dopolnitvi vloge in vabila ostalim osebam, ki imajo položaj stranke, namreč postopek zavlečejo, strankam in organu pa povzročijo dodatne stroške.

V predlogu za ugotavljanje posebne okoliščine mora lastnik navesti pravilne podatke, v nasprotnem primeru stori prekršek, za katerega je predpisana globa.

Za vlogo se plača upravna taksa, ki je odvisna od števila parcel in delov stavb, za katere lastnik uveljavlja posebne okoliščine. Upravna taksa za vlogo znaša 4,50 € in za vsako parcelo ali del stavbe na predlogu še dodatnih 18,10 €.

Če lastnik uveljavlja posebno okoliščino, ki je navedena v Pravilniku PO, mora vlogi obvezno priložiti dokaze o obstoju posebne okoliščine. Če pa lastnik uveljavlja posebno okoliščino, ki ni navedena v Pravilniku PO, ali posebno okoliščino, ki je navedena v Pravilniku PO, a želi uveljaviti drugačen vpliv, kot ga ta določa, mora vlogi priložiti poročilo ocenjevalca vrednosti nepremičnin, ki dokazuje obstoj, vpliv in trajanje posebne okoliščine. Tako poročilo v času vložitve predloga ne sme biti starejše od dveh mesecev. Poročilo lahko izdelajo pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin, imenovani na podlagi predpisov, ki urejajo revidiranje in ocenjevanje vrednosti ali sodni cenilci gradbene stroke, sodni cenilci kmetijske stroke ali sodni cenilci gozdarske stroke, ki so imenovani na podlagi predpisov, ki urejajo delovanje sodišč.

Lastnik nepremičnine mora v postopku uveljav­ljanja posebne okoliščine aktivno sodelovati. Obstoj posebne okoliščine mora dokazati na konkretni nepremičnini oziroma enoti vrednotenja. Prav tako mora dokazati, zakaj se njegova nepremični­na bistveno razlikuje od ostalih primerljivih nepremičnin v neposredni okolici in izkazati verjetnost trajanja posebne okoliščine v prihodnjem obdobju vsaj enega leta. V primeru, da se skozi postopek ugotavljanja posebne okoliščine ugotovi, da podatki v nepremičninskih evidencah ne ustrezajo dejanskemu stanju nepremičnine, bodo lastniki v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin pozvani, da te podatke uredijo.

Obstoj posebne okoliščine se ugotavlja po pravilih splošnega upravnega postopka. O predlogu za ugotavljanje posebne okoliščine odloči Geodetska uprava RS, in sicer o:

• vrsti posebne okoliščine,
• velikosti vpliva posebne okoliščine v odstotku glede na posplošeno vrednost, ki je bila določena z modelom,
• o datumu začetka in konca veljavnosti vpliva posebne okoliščine.

Datum začetka veljavnosti vpliva posebne okoliščine je datum vložitve predloga za ugotavljanja posebne okoliščine oziroma datum izdaje upravnega akta, ki sproži postopek ugotavljanja posebne okoliščine po uradni dolžnosti.

Po dokončnosti upravne odločbe se posebna okoliščina vpiše v evidenco vrednotenja, posplošena vrednost nepremičnine pa se za čas priznanega trajanja ustrezno spremeni (zviša ali zniža). Posebna okoliščina ostane zapisana v evidenci vrednotenja tudi po koncu veljavnosti njenega vpliva. Zato se morajo lastniki zavedati, da bo podatek priznane posebne okoliščine javno dostopen tudi po prenehanju vpliva na posplošeno vrednost, tudi morebitnim bodočim kupcem nepremičnine.

Priznano trajanje posebne okoliščine je zakonsko omejeno na največ pet let, vendar lahko lastnik nepremičnine po preteku že priznanega trajanja vpliva posebne okoliščine vloži nov predlog z dokazili, če posebna okoliščina seveda še vedno obstaja. V primeru, da vpliv posebne okoliščine predčasno preneha – še pred koncem priznane veljavnosti, je lastnik nepremičnine to dolžan sporočiti Geodetski upravi RS najkasneje v 30-ih dneh, in sicer na način novega predloga, skupaj z dokazili in plačilom upravne takse.

Obstoj posebne okoliščine Geodetska uprava RS ugotavlja tudi po uradni dolžnosti (brez predloga lastnika). To se zgodi v primerih, ko drug državni ali občinski organ na podlagi predpisov izda upravni akt, s katerim za konkretno nepremičnino ugotovi okoliščine, iz katerih je mogoče določiti obstoj posebne okoliščine iz Pravilnika PO. Takšen upravni akt mora državni ali občinski organ, lastnik nepremičnine ali druga oseba Geodetski upravi RS poslati najkasneje v 8-ih dneh po njegovi pravnomočnosti.

• Uveljavljanje PO za lastnike ni dolžnost, ampak pravica, ki jo izkoristijo ali pa ne;
• PO je lastnost nepremičnine, ki je modeli vrednotenja ne upoštevajo;
• PO je lastnost, ki je omejena na eno ali največ nekaj lokalno omejenih nepremičnin znotraj vrednostne cone;
• PO je lastnost v okviru temeljnih lastnosti nepremičnin: raba, lokacija, velikost, starost, kakovost;
• Obstoj PO se ugotavlja po pravilih splošnega upravnega postopka;
• Obstoj PO se ugotovi z dokončno odločbo;
• Ugotavljanje PO se sproži na predlog lastnikov, v določenih primerih pa po uradni dolžnosti;
• Za hitrejše reševanje predloga PO je pomembno, da predlagatelji pravilno izpolnijo obrazec PO in da se nanj navedejo in podpišejo vsi morebitni solastniki nepremičnine;
• Poročilo ocenjevalca vrednosti nepremičnin, ki dokazuje obstoj, vpliv in trajanje posebne okoliščine, v času vložitve predloga ne sme biti starejše od dveh mesecev;
• Ob vložitvi predloga za ugotavljanje PO je treba plačati upravno takso, ki je odvisna od števila parcel in delov stavb, za katere se vlaga predlog;
• Vrsta, vpliv in trajanje PO se ugotavljajo za vsako enoto vrednotenja posebej;
• Vpliv PO se določi v odstotku;
• PO lahko posplošeno vrednost zviša ali zniža;
• PO je lahko le lastnost, ki na posplošeno vrednost enote vrednotenja vpliva vsaj 20% oziroma v primeru nepremičnin s posplošeno vrednostjo nad 1 mio €, več kot 200.000 €;
• V času vložitve predloga za ugotavljanje PO mora biti verjetno, da bo PO trajala vsaj še 1 leto;
• Trajanje priznanja vpliva PO je omejeno: navzdol na 1 leto ter navzgor na 5 let;
• V primeru predčasnega prenehanja vpliva PO mora lastnik najkasneje v 30-ih dneh vložiti nov predlog, skupaj z dokazili o prenehanju in plačilom upravne takse;
• Za enoto vrednotenja je možno uveljaviti več vplivov različnih PO;
• Vpliv PO preneha, če se za enoto vrednotenja spremeni model vrednotenja;
• Rok za izdajo odločbe PO je dva oziroma štiri mesece od dneva, ko je vloga popolna;
• Za vložitev predloga za ugotavljanje PO ni predpisanega konkretnega roka, ki bi ga lahko lastniki zamudili;
• Ob ugotavljanju obstoja PO se preverja, ali podatki nepremičnine v nepremičninskih evidencah odražajo stanje nepremičnine v naravi. V primeru da temu ni tako, so lastniki v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin pozvani, da te podatke uredijo;
• PO bo zapisana v evidenci vrednotenja trajno, tudi po koncu veljavnosti njenega vpliva.